2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布《关于〈城乡给水工程项目规范〉等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。其中《住宅项目规范(征求意见稿)》的第二部分2.4.6条“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的规定引发市场热议。一时间，“买房告别公摊面积”等言论甚嚣尘上。

南京市房地产学会第一时间在吴翔华会长的牵头下组织会内专家对文件等相关内容进行研究探讨，在综合大家观点的基础上统一并形成如下反馈意见，提交至住建部办公厅。现将具体内容与各位分享，希望能帮助大家在相关问题上有更深刻的认识。

 关于《住宅项目规范（征求意见稿）》的反馈意见

住建部办公厅：

   根据2019年2月15日住房和城乡建设部办公厅“关于《城乡给水工程项目规范》等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知”，我会组织在宁高校学者及行业专家对其中的《住宅项目规范（征求意见稿）》进行了讨论，并形成意见如下：

    1、对2.4.6条“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的意见

（1）该条文与《住宅项目规范》的定位不符

此次公布征求意见的38部工程建设规范属于全文强制性工程建设标准，依据《国务院关于印发深化标准化工作改革方案的通知》（国发[2015]13号），全文强制性工程建设标准是为了经济社会发展“兜底线、保基本”，满足社会经济管理等方面的控制性底线要求，因此在《住宅项目规范（征求意见稿）》中提及“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”并不合适。

一方面，《住宅项目规范（征求意见稿）》总则中强调，该规范是作为住宅建设、使用和维护过程中技术和管理的基本要求，交易环节并不属于建设、使用和维护环节，因此该规范不应涉及住宅交易的相关规定。另一方面，在国务院《关于深化工程建设标准化工作改革意见》中也明确指出：强制性标准的内容，应符合法律和行政法规的规定但不得重复其规定。目前依据2001年6月1日开始施行的《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）的第十八条，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价，而全国城市的房地产交易大多按建筑面积计价，个别城市以套内建筑面积计价，《住宅项目规范（征求意见稿）》中规定住宅建筑应以套内使用面积进行交易，虽然代表了未来的发展趋势、方向和国际惯例，但不符合现行法律及行政法规的规定，也不符合全文强制性工程建设标准“兜底线、保基本”的要求，与全文强制性工程建设标准的定位不符。

（2）该条文不具备可操作性        

目前的住宅建筑交易以不动产权证书或房地产所有权证书所记载的产权建筑面积为依据，不动产权证书或房地产所有权证书上仅有建筑面积及分摊的建筑面积，两者之差为套内建筑面积，并没有套内使用面积的记载（套内建筑面积=套内使用面积+套内阳台面积+套内墙体面积），交易双方除了重新进行测绘，否则无法了解住宅套内使用面积的大小，因此如果强制按照套内使用面积来进行交易，将加大住宅交易的成本，造成交易双方不必要的负担，实际上无法操作。如果全文强制性工程建设标准中制定的内容实际上无法操作，势必将影响该规范的严肃性。

（3）建议

删除原规范中2.4.6条。由于《住宅项目规范》属于技术规范层面，其制定的内容不应与上位法或部门规章相抵触，尽管“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”或许代表了未来发展趋势及国际惯例，但应该首先修改部门规章《商品房销售管理办法》及其他关于房屋交易、产权登记、房产测量等一系列相关规范及法律法规，从而理顺法律体系与技术规范之间的法律关系。《住宅项目规范》起草单位应进一步认识全文强制性工程建设规范与一般的推荐性标准及行业标准之间的区别，把握全文强制性工程建设规范“以工程项目为对象，以总量规模、规划布局，以及项目功能、性能和关键技术措施为主要内容”的定位。

2、对2.3.2条“城镇新建住宅建筑应全装修交付”的意见

与上条意见类似，由于目前新建住宅建筑在交付时无法实现全部全装修，一方面由于各地住宅产业化水平差异较大，有的省份只能实现一定比例的全装修住宅交付，强制全部省市按照全装修进行交付并不现实；另一方面在住宅建筑中有些项目如别墅类或低密度项目由于装修成本占比高、装修个性化差异大，短时间内也很难实现新建住宅建筑全装修交付。因此，尽管新建住宅全装修交付代表了未来的发展趋势，但作为全文强制性工程建设标准中进行规定非常不妥。建议删除该条文的有关表述。

南京市房地产学会

2019年2月25日